在房地产行业深度调整的背景下，代建作为“新模式”的代表，正迎来新的机遇与使命。
9月13日，第十六届房地产科学发展论坛“代建工作座谈会”在北京顺利召开。本次座谈会由中国房地产业协会（以下简称“中国房协”）主办，中国房协代建分会、绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）共同承办。
在会上，中国房协代建分会会长、绿城中国执行董事兼执行总裁、绿城管理董事会联席主席耿忠强先生分享了《新模式、新机遇、新生态——代建稳健发展与未来生态》的主题演讲。
耿忠强表示，代建作为房地产专业化、新模式的代表，有助于转变传统三高模式，助力行业去杠杆、回归房产品居住属性。更将在“保交楼”“好房子”建设、城市更新等社会命题中承担重要角色，成为推动行业转型与高质量发展的关键力量。
代建契合新发展模式
耿忠强表示，近年来，构建新模式已多次出现在中央对房地产工作的顶层定调中。这是适应我国房地产供求关系重大变化、破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
在耿忠强看来，中国房地产行业正处在深刻的转型关口，正在发生三大变化：一是政策导向由“去杠杆”转向“防风险”，二是市场需求由普涨转为分化，三是行业竞争由规模扩张转为质量较量。这意味着房地产市场将逐步走向稳健、专业化和高质量发展，而能够满足这些特征的赛道，正是当前政策和市场所呼唤的“新模式”。
“代建天然契合这一方向。它以轻资产、低负债为核心特征，不出资或极少出资、不动用杠杆，因而企业拥有健康的资产负债表和较强的抗风险能力。同时，代建本身就是专业化开发管理的代表，通过输出高品质的产品与服务为各类委托方创造价值。”耿忠强表示。
事实上，经过国内外超过30年的实践检验，代建模式已经证明能够有效承接不同市场主体在各个发展阶段的开发建设需求，并获取稳定的收益。在国外，从事代建业务的企业如铁狮门，凭借不到5%的资本投入，通过提取各环节的管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享项目40%以上的收益。在国内，代建的认知度和认可度也在不断提升。
据不完全统计，我国已有超过20个省级政府层面出台政府投资项目的代建管理办法。代建中标项目数量也在连年攀升，在2021至2024年，每年保持40%以上的增长，2025年上半年也较去年同期增长8%。中指研究院数据显示，2025年我国代建行业渗透率预计达到12.5%，相较国外成熟市场20%-30%的渗透率，仍有很大的发展空间。
新机遇意味着新使命
政策红利的释放，为代建行业提供了更广阔的发展空间。耿忠强表示，高质量开展城市更新、危旧房改造、纾困保交楼，以及扎实推进“好房子”建设等政策方向，能给代建行业带来结构性的增量机会，对应来看，将释放拆建、更新类代建机会，激活纾困代建需求，并增加高品质改善住宅代建机会。“能提供好产品、好服务的代建企业，将拥有长足的发展机遇。”
“对代建企业而言，新的机遇也意味着责任的进阶与角色的深化。”耿忠强强调，过去代建主要扮演开发端的专业服务商，如今则需要服务于更宏观的历史命题，成为社会问题的解决者。
在谈及代建行业现状时，耿忠强表示，经历2023年的爆发式扩张后，2024年至今行业呈现头部集中、尾部出清的趋势。头部企业更加注重风险管控和盈利能力，“宁拒百单、不接一雷”的理念已成共识，行业逐步回归理性发展。
在他看来，现阶段代建行业需要“对内规范竞争秩序、对外捕捉发展机遇”，以实现可持续发展。为此，在中国房地产业协会的指导下，代建分会近两年来推动了《房地产代建企业自律公约》《代建企业合同示范文本》的出台，并即将发布首个《代建企业综合能力评价标准》，以建立行业统一的规范与评价体系。
站在房地产市场筑底与转型的关口，耿忠强对代建行业的未来充满信心。他强调，代建作为新模式的重要组成部分，既具备契合市场需求、顺应政策导向的现实优势，也承载着保障民生、改善人居、推动城市更新的社会使命。
“代建行业一定是一个充满前景的良性赛道。”耿忠强最后说，愿与各方共同努力，和合共赢，打造共建共享的行业新生态，引领中国房地产发展新模式。
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